Met de Troostwijk Index 2024 informeren wij u over de ontwikkeling van de prijzen van bedrijfs- en kantoorgebouwen, woningen en bedrijfsinventaris. Onze indexcijfers geven een indicatie voor de indexatie van de verzekerde bedragen voor komend jaar.

2023 is opnieuw een roerig jaar geweest met een sterke daling van de energieprijzen, een nog altijd volatiele tijd op de markten voor grondstoffen en materialen en de hoogste loonstijging in jaren. Tegelijkertijd kan gesteld worden dat de verwachtingen van eind 2022 niet zijn uitgekomen. Eind 2022 voorzagen wij nog dat de hoge prijzen voor energie, grondstoffen en materialen zouden aanhouden tot in de tweede helft van 2023. In het tweede kwartaal van 2023 werd echter al duidelijk dat de energieprijzen snel daalden en door economische tegenwind materiaal- en grondstofprijzen stabiliseerden en in enkele gevallen zelfs daalden.

Voor 2024 verwachten wij dat de bouw- en productiekosten vooral zullen toenemen als gevolg van stijgende loonkosten. Eventuele stijgingen van materialen en grondstoffen zullen meer in lijn liggen met de gemiddelde langjarige stijging. Hierbij moet uiteraard worden opgemerkt dat er nog altijd sprake is van een zeer grote mate van onzekerheid. Geopolitieke ontwikkelingen kunnen er voor zorgen dat energie-, materiaal- en grondstofprijzen weer snel gaan stijgen.

Ten overvloede willen wij nogmaals benadrukken dat de Troostwijk indexen de structurele kostenontwikkeling weergeven. Conjuncturele invloeden en prijspieken en -dalen als gevolg van geopolitieke ontwikkelingen worden hier zo veel mogelijk uitgefilterd.

Energie, grondstoffen en materialen
De energieprijzen zijn gedurende 2023 sterk gedaald. Desalniettemin liggen de energieprijzen nog altijd ruim boven het niveau van begin 2021. De prijs per kubieke meter aardgas is nog altijd ruim twee keer hoger ten opzichte van begin 2021 en de prijs per Kwh elektriciteit is nog bijna drie keer zo hoog (Bron: CBS). Op korte termijn verwachten wij dat er niet veel ruimte is voor verdere dalingen. Hoewel Nederland niet langer afhankelijk is van Russisch gas, is het gas dat nu wordt ingekocht wel veel duurder.

Vanaf het einde van het eerste kwartaal was sprake van een sterke daling van de ruwe staalprijzen (als mede andere metalen). Een afnemende vraag wereldwijd zette de prijzen onder druk en zorgde uiteindelijk voor een daling van zo’n 15%. Aan het eind van 2023 beginnen de prijzen echter weer wat op te lopen. Ook voor de staalprijzen geldt dat deze nog altijd ruim boven het niveau van voor 2021 liggen, ca. 37,5%. Door het uitblijven van een sterk economisch herstel verwachten wij voor 2024 een stabiele tot licht hogere prijsontwikkeling ten opzichte van het prijsniveau van eind 2023.

De olieprijs daalde in het eerste halfjaar sterk met ruim 10%. Echter, in het derde kwartaal was juist sprake van een sterke stijging (+25%) als gevolg van productiebeperkingen door de olieproducerende landen. Nadat aan het eind van het derde kwartaal de olieprijs piekte, daalde deze weer fors, mede door tegenvallende cijfers uit China. Vooral de tegenvallende exportcijfers van China zorgen voor twijfels over de vraag naar olie vanuit China. Voor 2024 verwachten wij opnieuw een volatiel beeld, waarbij de olieprijs met pieken en dalen gemiddeld rond het gemiddelde niveau van 2023 zal uitkomen. Zolang er geen sprake is van een structureel sterk herstel van de wereldwijde economie en export, zal de prijs vooral gedreven worden door productiebeperking of -verruiming door de olieproducerende landen.

Wat betreft de bouwmaterialen liet 2023 een wisselend beeld zien. Bouwmaterialen waar internationale concurrentie een grote(re) rol speelt lieten na forse prijsstijgingen in voorgaande jaren een relatief stabiel beeld zien in 2023 en in enkele gevallen zelfs een dalende beweging (bijv. hout). Terwijl bouwmaterialen die vooral in Nederland worden geproduceerd (bijv. beton en cement) na een forse sprong aan begin 2023 (+15%) ook gedurende 2023 nog altijd te maken hadden met prijsstijgingen. De prijsontwikkeling van deze laatste groep wordt vooral gedreven door de hoge energieprijzen en sterk gestegen loonkosten. Waar producenten de hoge energieprijzen in 2022 nog deels op zich namen, werden deze in 2023 wel vrijwel geheel doorbelast aan de klant. Daarbij komt dat de loonkosten in 2022 en 2023 sterk zijn gestegen, wat zorgde voor een extra stijging van de prijzen. Eind- en halfproducten van staal (i.e. balkstaal zoals HEB en HEA, IPE-profielen, kokerprofielen e.d.) kenden in 2023 een dalende trend. Aan het eind van 2023 vlakt de daling af en lijken de prijzen te stabiliseren. (Bron: staalprijsindex.nl)

Andere bouwmaterialen zoals glas, verf en hout lieten vooral aan het begin van 2023 nog stijgende prijzen zien. Medio 2023 volgde een omslagpunt, waarbij prijzen stabiliseerden of daalden. Bitumen vormt de uitzondering, de prijzen voor bitumen bewogen mee op de prijsgolven van olie.
Voor bouwmaterialen waarbij internationale concurrentie een grote(re) rol speelt verwachten wij voor 2024 stabiele tot licht hogere prijzen. Voor de in Nederland geproduceerde bouwmaterialen verwachten wij een stabiel beeld, met mogelijk zelfs prijsdruk vanwege de stagnatie in de bouw.

Loonkosten
Nadat in 2022/2023 al sprake was van een forse loonstijging, zullen de lonen in 2024 naar verwachting wederom bovengemiddeld stijgen. De laatste voorspelling van het CPB gaat uit van een gemiddelde stijging van 5,6% voor de CAO-lonen in 2024 (2023: 6,8%). Uiteraard zullen er verschillen per sector zijn. Zo is de looneis van de vakbonden voor de bouw fors te noemen met ca. 10% (of zelfs 14% inclusief toeslagen en extra vrije dagen). De verwachting is dat de looneis van de vakbonden voor de sectoren Metalektro en Metaal & Techniek minder fors zullen zijn aangezien de loonstijging in deze sectoren al bovengemiddeld hoog was in de periode 2022-2023. Wij verwachten vooralsnog dat de loonstijging in de bouw boven het landelijke gemiddelde uit zal komen en voor de overige sectoren rond het landelijke gemiddelde. Voor de berekening van onze indexcijfers zijn wij uitgegaan van 7% loonstijging in de bouw en 5,6% loonstijging in de overige sectoren. Hierbij laten wij de helft van de stijging ingaan per medio 2024 en de andere helft per 1-1-2025. Derhalve zal de loonontwikkeling voor de helft meewegen in het indexcijfer voor 2024. Op het moment van schrijven zijn nog geen definitieve resultaten bekend. Zodra er meer duidelijkheid is zullen de definitieve afspraken in onze kwartaalcijfers worden verwerkt.

Onzekerheid
De onzekerheid blijft groot de komende periode. Zijn de gasvoorraden bijvoorbeeld voldoende bij een strenge winter? Hoe ontwikkelt het conflict in Oekraïne zich? Maar ook conflicten tussen China en het Westen kunnen zorgen voor snel stijgende prijzen voor specifieke grondstoffen. Het klimaat kan eveneens een rol spelen in de prijsontwikkeling, vooral bij hout. Steeds extremer weer kan ervoor zorgen dat de houtproductie tegen- of meevalt. De afgelopen jaren zorgden bijv. bosbranden en ziektes soms voor extreme prijsstijgingen. Inflatie speelt een belangrijke rol bij de loonontwikkeling. Als de inflatie hoog blijft, zullen de looneisen ook hoog blijven. Hogere lonen zullen weer leiden tot hogere productiekosten.

In 2023 viel de nieuwbouw van woningen fors terug. Hogere rentes, economische onzekerheid en dalende huizenprijzen in de bestaande woningmarkt, zorgden voor terughoudendheid bij potentiële kopers van nieuwbouw. Bij de utiliteitsbouw zorgde het negatieve economische klimaat voor minder bouwactiviteit. De dalende bouwactiviteit zorgt voor druk op de prijzen voor bouwmaterialen. De vraag is of de bouw in 2024 weer aan gaat trekken, waardoor prijzen voor bouwmaterialen toch weer op gaan lopen. Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid verwacht vooralsnog dat ook in 2024 de bouwactiviteit lager zal liggen (-1,5%). Een plotselinge omslag in het economische klimaat kan er in 2024 voor zorgen dat prijzen toch weer sterk op zullen lopen.

Ten slotte willen wij u erop wijzen dat juist in deze volatiele tijden indexatie belangrijk is. Omdat de indexen van Troostwijk algemene indexen zijn en niet specifiek gericht op één type vastgoed of sector, willen wij nogmaals benadrukken dat het verstandig is om prijsontwikkelingen in (specifieke) deelmarkten te blijven volgen. Zo kunt u, indien er sprake is van een bovengemiddelde prijsstijging in een deelmarkt altijd nog een correctie doorvoeren op de index. Bij twijfel over de waardeontwikkeling kunt u natuurlijk te allen tijde contact opnemen met Troostwijk Research.

De vandaag gepubliceerde cijfers betreft een prognose van onze verwachtingen hoe de prijzen zich het komende jaar zullen ontwikkelen. Door middel van onze kwartaalupdates kunt u de daadwerkelijke ontwikkelingen blijven volgen.

Zoals u kunt zien in onderstaande tabellen is de daadwerkelijke ontwikkeling van de bouwkosten en productiekosten van bedrijfsinventaris in 2023 achtergebleven bij onze voorspelling van eind 2022. Voor 2024 voeren wij derhalve een correctie door voor de te hoge indexering in 2023. Dit resulteert in een gelijkblijvend jaarindexcijfer voor de bouwkosten en een licht hoger indexcijfer voor de productiekosten van bedrijfsinventaris. Bij de kwartaalindexcijfers kunt u zien dat wij wel degelijk een stijging van de bouwkosten en productiekosten voor bedrijfsinventaris verwachten. Zoals hierboven reeds gemeld wordt dit vooral gedreven door hogere loonkosten.

Prognose jaarindexcijfers 2024
	2023	2024	%
Bedrijfs- en kantoorgebouwen	130,0	130,0	0%
Woningen	128,7	128,7	0%
Bedrijfsinventaris	126,4	126,8	+0,3%
Prognose kwartaalindexcijfers 2024
	2023 – IV*	2024 – I	2024 – II	2024 – III	2024 – IV
Bedrijfs- en kantoorgebouwen	125,2	125,3	125,4	129,7	130,0
Woningen	123,3	123,6	123,9	128,3	128,7
Bedrijfsinventaris	123,3	124,5	125	126,4	126,8
* definitief